Чума во время пира: с чем столкнулся рынок недвижимости в Германии

Хороших объектов на рынке становится не просто мало, а катастрофически мало. Растет спрос, и соответственно критически снижается рентабельность. Ольга Мюллер представляет свой взгляд на ситуацию на рынке недвижимости Германии.

Об авторе: Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.

Как лично я замечаю снижение предложений на рынке? Раньше на поиск объекта требовалось два-три месяца, сегодня приходится закладывать от девяти месяцев до года. Партнеры, которые присылали по несколько предложений в день, теперь присылают столько же в неделю. Из объектов, «падающих» на почту, интересными я бы назвала максимум 1 из 25. И не факт, что они подойдут конкретному клиенту, ничего особенного в них нет – просто нормальные, среднестатистические варианты.   

Большинство же предложений неадекватно дорогие, в которых я не вижу перспективы даже при долгосрочном планировании. Рынок бесспорно перегрет. Особенно удивляет, когда предлагают объекты, требующие вложений и дополнительных инвестиций, по цене новых. Еще два года назад в том же Лейпциге были широко представлены доходные дома, приносящие 4% годовых, а сейчас в открытом доступе их нет.

При этом инвестиционный рынок чувствует себя вполне прилично. В большинстве сегментов – и жилой, и коммерческой недвижимости – был достигнут лучший средний показатель по объему сделок за последние десять лет.

Страна остается привлекательной для иностранных инвесторов – на них приходится более 40% объема заключенных сделок в 2018 году. Институт немецкой экономики опросил риэлторские компании, и они заявили о высокой удовлетворенности ситуацией на рынке. Кто бы сомневался!

Читайте также  Элени Мавриду: треть наших клиентов в Греции – россияне

Значительно увеличилось число сделок купли-продажи доходной недвижимости, в том числе объемом свыше 100 миллионов евро – на них приходится 58% от общего размера транзакций. При этом 41% объема инвестиций, по информации BNP Paribas Real Estate, приходится на города категории А. Среди них лидирует Берлин, за ним следуют Гамбург, Дюссельдорф и Мюнхен.

Цены растут во всех городах Германии. Но вот, например, в Берлине в 2018 году сделок было заключено на 13% меньше, чем в 2017-м, а в городах категории D (самых маленьких – от 10 тысяч жителей) оно выросло на 23%.

Инвесторы «мельчают», но не потому, что у них нет денег, – наоборот. Они готовы платить, но как никогда трудно найти точку приложения средств. Крупные игроки, фонды проводят исследования, ищут новые ниши, вкладываются в строительство. Раньше, например, они не были готовы покупать незаселенные объекты, сейчас покупают еще на этапе строительства или варианты под реставрацию.

Читайте также: 

  • Типичные ошибки инвесторов в недвижимость
  • Альтернативы Германии. В каких странах недвижимость более интересна
  • Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Зафиксирован рост инвестиций в недвижимость специального назначения – квартиры для студентов и пенсионеров и микроапартаменты (доля таких сделок выросла до 12% от общего объема инвестиций в жилье). Первое и второе место заняли имеющиеся постройки (58,3%) и проекты (19,3%). В этих сегментах можно рассчитывать на более или менее нормальную доходность с квадратного метра, но все равно я бы назвала их инвестициями от безысходности. 

В большинстве сегментов выросли обороты, но снизилось число сделок. Единственное, но от того не менее характерное исключение – отели. Здесь и сумма транзакций сократилась на 4 млрд евро, или на 5%, по сравнению с 2017 годом.

Читайте также  Идеи для инвестиций: бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых

Полагаю, снижение доходности в итоге перевесит дефицит предложений и недостаточные объемы строительства. Да, эконом-сегменту переизбыток вариантов не грозит, здесь рассчитывать не падение цен смешно. Но вот жилье комфорт-класса, элитка, практически все коммерческие сегменты… Здесь падение очень вероятно.

Парадокс? Не то слово: цены могут упасть, несмотря на стабильный интерес. Это Германия 2018–2019…

Примеры объектов недвижимости в Германии Апартаменты в Берлине, Германия 650 000 € Площадь 97 м2, 4 комнаты
HOUSAGE Квартира в Берлине, Германия 185 000 € Площадь 58 м2, 2 комнаты
L&B Immobiliya Квартира в Берлине, Германия 281 930 € Площадь 35.88 м2, 1 комната
EW Real Estate Квартира в Берлине, Германия 185 000 € Площадь 64 м2, 2 комнаты
L&B Immobiliya Дом в Лейпциге, Германия 110 000 € Площадь 59 м2, 2 комнаты
L&B Immobiliya Квартира в Берлине, Германия 230 000 € Площадь 57 м2, 2 комнаты
EW Real Estate Квартира в Берлине, Германия 199 000 € Площадь 67.64 м2, 2 комнаты
EW Real Estate Доходный дом в Берлине, Германия 1 600 000 € Площадь 630 м2
EW Real Estate Апартаменты в Берлине, Германия 139 000 € Площадь 35 м2, 1 комната
Urbanus Concept Immobil… Квартира в Берлине, Германия 199 000 € Площадь 41 м2, 1 комната
L&B Immobiliya Апартаменты в Нюрнберге, Германия 207 313 € Площадь 35.02 м2, 1 комната
Feldbusch Immobilien e…. Квартира в Берлине, Германия 330 000 € Площадь 59 м2
EW Real Estate Квартира в Дрездене, Германия 113 000 € Площадь 49 м2, 2 комнаты
CM Real Estate Особняк в Саксонии, Германия 655 000 € Площадь 820 м2
Russia Sotheby’s Intern… Квартира в Дрездене, Германия 149 400 € Площадь 62 м2, 2 комнаты
CM Real Estate Квартира во Франкфурте-на-Майне, Германия 1 450 000 € Площадь 110 м2, 3 комнаты
Stephan Finance GmbH Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия 930 700 € 2 комнаты
JLL Residential Develop… Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия 364 750 € Площадь 539.5 м2
DEM GROUP GmbH Квартира в Потсдаме, Германия 224 218 € Площадь 31.58 м2, 2 комнаты
EW Real Estate Доходный дом в Дюссельдорфе, Германия 1 800 000 € Площадь 635.81 м2
DEM GROUP GmbH

Читайте также  Чем квартиры в Турции удивляют россиян

Текст: Ольга Мюллер, фото: pixabay.com

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий