Турция кажется перспективной. Спасибо лире

Из-за чего, собственно, шум? Все просто: если на интересном рынке происходят экономические потрясения – для покупателей недвижимости обязательно открываются новые возможности. О чем стоит подумать: полезные мысли о квартирах и домах от экспертов из Великобритании, Германии, России, Турции, Украины.

Изменение курса турецкой лиры к доллару (с сентября 2017), портал mataf.net

Сосредоточенные на собственной национальной валюте, мы редко обращаем внимание на курс лева, кроны или песо. Уверены, из 16 миллионов иностранных туристов, уже посетивших Турцию в этом году, добрая половина даже не держала в руках лиры. А зачем, если в курортных зонах всегда рады долларам и евро?

Между тем, турецкая валюта находится под жутким давлением. В новогоднюю ночь 2018 за один доллар давали 3,79 лиры, а 13 августа, в «черный понедельник» — аж 6,95 (в моменте курс превышал 7,00). То есть лира подешевела более чем на 80%.

***

Турция – по-прежнему очень популярное направление у покупателей недвижимости. В первом полугодии 2018 по числу запросов на Prian.ru она стала пятой (!). Министр культуры и туризма Турции Нуман Куртулмуш ещё в марте заявил, что из России в этом году отдыхать в страну приедут более 6 миллионов туристов. Кто-то из них наверняка приценится к местным домам и квартирам. Соответственно, очень хочется понять, а что будет с ценами?

***

Цены на жилье в Турции снижались с 2008 по 2011 год. По данным Центробанка страны, в 2008 году — на 14,65%, в 2009 — на 2,82%, в 2010 – на 3,54%, в 2011-м – на 2,39%. Разворот начался в 2012-м, когда местным жителям стали доступны ипотечные кредиты, а власти отменили принцип взаимности, открыв рынок для всех иностранцев. Цены росли не менее чем на 10% в год. В 2013 году, по данным агентства REIDIN, рост составил 13%, Стамбул в начале 2016 вообще бил мировые рекорды.

А вот что сейчас можно купить в Стамбуле: ВНЖ при покупке Вилла в Стамбуле, Турция 2 308 000 € Площадь 500 м2, 6 комнат
RestProperty ВНЖ при покупке Квартира в Стамбуле, Турция 413 000 € Площадь 81 м2, 1 комната
RestProperty Отель, гостиница в Стамбуле, Турция 3 500 000 €
ИНДОМ ВНЖ при покупке Вилла в Стамбуле, Турция 1 051 923 € Площадь 533 м2, 5 комнат
Knight Frank Гражданство Апартаменты в Стамбуле, Турция 122 023 € Площадь 45 м2, 1 комната
TOLERANCE Гражданство Апартаменты в Стамбуле, Турция 140 000 € Площадь 31 м2, 1 комната
TOLERANCE ВНЖ при покупке Квартира в Стамбуле, Турция 259 000 € Площадь 72 м2, 1 комната
RestProperty Гражданство Апартаменты в Стамбуле, Турция 170 000 € Площадь 61 м2, 2 комнаты
TOLERANCE ВНЖ при покупке Апартаменты в Стамбуле, Турция 47 000 € Площадь 50 м2, 2 комнаты
TOLERANCE ВНЖ при покупке Апартаменты в Стамбуле, Турция 58 000 € Площадь 45 м2, 2 комнаты
TOLERANCE ВНЖ при покупке Квартира в Стамбуле, Турция 116 100 € Площадь 110 м2, 2 комнаты
RestProperty Квартира в Стамбуле, Турция 129 200 € Площадь 135 м2, 3 комнаты
ANTALYA HOMES ВНЖ при покупке Апартаменты в Стамбуле, Турция 97 500 € Площадь 68 м2, 2 комнаты
TOLERANCE Гражданство Квартира в Стамбуле, Турция 324 000 € Площадь 71 м2, 2 комнаты
ANTALYA HOMES ВНЖ при покупке Квартира в Стамбуле, Турция 185 000 € Площадь 75 м2, 1 комната
RestProperty Квартира в Стамбуле, Турция 149 900 € Площадь 38 м2, 1 комната
ANTALYA HOMES ВНЖ при покупке Вилла в Стамбуле, Турция 2 200 000 € Площадь 1050 м2, 9 комнат
IDA-Virumaa FIE Olesja … ВНЖ при покупке Квартира в Стамбуле, Турция 555 000 € Площадь 300 м2, 4 комнаты
RestProperty Гражданство Апартаменты в Стамбуле, Турция 206 976 € Площадь 137 м2, 4 комнаты
FOA Invest ВНЖ при покупке Квартира в Стамбуле, Турция 72 000 € Площадь 75 м2, 3 комнаты
ÖZLEM PROPERTY

Читайте также  Абруццо – регион доступных цен в Италии

***

Влияет ли падение национальной валюты на себестоимость объекта? Разумеется, ведь в этом случае снижаются, например, расходы на строительство — в евро и долларах. Но насколько? Какую часть расходов застройщики несут в национальной валюте? А главное – заставит ли падение курса переписывать прайсы в конкретном случае? Тем более на квартиры, которые интересны иностранцам. 

Юрий Грушецкий, Deniz Estate: «Безусловно, если лира падает относительно евро, то себестоимость строительства снижается. Это даст определенный люфт, но он сказывается на тех объектах, которые находятся на стадии строительства прямо сейчас, а не на тех, что были построены». 

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Застройщик говорит: предположим, себестоимость квартиры, построенной три месяца назад — 100 тысяч лир. Продав её сейчас за эти деньги, я не смогу построить такую же, так как будут дорожать стройматериалы, энергоносители и прочее… Соответственно, он повысит цену в лирах, а в валюте она может остаться такой же».

Покупательная способность местных жителей резко снизилась

***   

Турецкий рынок недвижимости, как и любой другой,  можно разделить на внутренний (для «своих» граждан) и внешний (где покупателями выступают иностранцы). Есть обоснованное предположение, что цены на них будут меняться по-разному.

Падение национальной валюты – это удар по рынку внутреннему. Всё просто: граждане Турции беднеют, значит, будут реже покупать. Тем, кто строит для них, все равно придется повышать цены в лирах, но они не смогут делать это существенно. Значит, такие дома и квартиры подешевеют в долларах и евро.

Вот близкий нам пример: 27 декабря 2013 года средняя стоимость квадратного метра на новостройки в Петербурге, по данным Bn.ru, составляла около 91 тысячи рублей или €2 036 по тогдашнему курсу. Пришел кризис, и через год – 31.12.2014 —  цена квадрата выросла в рублях примерно на 10% — до 102 тысяч, но… упала на четверть в евро – до €1501…  

Это типичная история для внутреннего рынка. Но совсем другое дело — объекты, интересные иностранцам…    

***

Турецкая недвижимость им очень интересна. Покупка квартиры или дома дает право находиться в стране круглый год, а ещё есть интересная программа гражданства. Может, для  граждан ЕС это не слишком актуально, зато для жителей менее стабильных государств  Ближнего Востока — вполне.

В 2017 году, по данным Турецкого статистического института, иностранцы купили в стране 22 000 объекта (рост на 22% по сравнению с 2016 годом). Больше всего купили граждане Ирака (3 805 объектов), Саудовской Аравии (3 345), Кувейта (1 691), России (1 331), Афганистана (1 078).

Цифры последнего месяца вообще космические: число сделок с иностранцами за первые полгода выросло в годовом исчислении на 23%, рост «июль-18 к июлю-17» — 65%!  

  • Читайте о процедуре покупки недвижимости в Турции.

***

Основные регионы, где покупают иностранцы – Стамбул, Анкара и Анталья. Покупателей из бывшего СССР интересуют курорты. По данным Prian.ru, почти три четверти всех запросов приходятся на объекты Средиземноморского побережья.

Цены на недвижимость для иностранцев турецкие застройщики формировали и будут формировать в долларах или евро. Снижение покупательной способности местных жителей не столь критично.   

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Мы ориентируемся на внешний рынок, и для нас ситуация более тревожная, когда проблемы начинаются в стране покупателя. Например, когда в 14-15 годах снизился курс российского рубля, некоторые клиенты не могли выплачивать кредиты и рассрочки. Сейчас же сезон прошел очень хорошо, туристов было много, в настоящее время мы не видим снижения запросов, скорее наоборот. Цены по-прежнему весьма привлекательные – и нет тенденций к их снижению».

Варианты на Средиземноморском побережье Турции: Квартира в Алании, Турция 88 000 € Площадь 110 м2, 3 комнаты
PROFIT REAL ESTATE ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 48 000 € Площадь 110 м2, 3 комнаты
MAXIMUS Invest Пентхаус в Алании, Турция 97 000 € Площадь 225 м2, 5 комнат
ALTOP Real Estate ВНЖ при покупке Вилла в Алании, Турция 495 000 € Площадь 250 м2, 4 комнаты
Liga Real Estate ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 107 500 € Площадь 130 м2, 4 комнаты
ALTOP Real Estate ВНЖ при покупке Вилла в Алании, Турция 271 500 € Площадь 300 м2, 6 комнат
Maxxproperty. Hekimoglu… Гражданство Вилла в Алании, Турция 420 000 € Площадь 120 м2, 4 комнаты
Rentsale Гражданство Вилла в Алании, Турция 250 000 € Площадь 180 м2, 4 комнаты
ÖZLEM PROPERTY ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 51 500 € Площадь 130 м2, 3 комнаты
Maxxproperty. Hekimoglu… Квартира в Кестеле, Турция 73 500 € Площадь 115 м2
Zera Homes ВНЖ при покупке Квартира в Махмутларе, Турция 56 500 € Площадь 70 м2, 2 комнаты
Zera Homes ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 66 000 € Площадь 75 м2, 2 комнаты
TURKEY INVEST PROPERTY Квартира в Алании, Турция 99 000 € Площадь 142 м2, 4 комнаты
Red Feniks Turkey ВНЖ при покупке Апартаменты в Алании, Турция 115 000 € Площадь 135 м2, 4 комнаты
Sunlight Estate ВНЖ при покупке Квартира в Махмутларе, Турция 89 000 €
Leto Invest ВНЖ при покупке Апартаменты в Алании, Турция 90 000 € Площадь 110 м2, 3 комнаты
Royal invest in Turkey ВНЖ при покупке Квартира в Каргыджаке, Турция 93 500 € Площадь 115 м2, 3 комнаты
Zera Homes ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 209 000 € Площадь 100 м2
Russia Sotheby’s Intern… ВНЖ при покупке Квартира в Мерсине, Турция 34 500 € Площадь 110 м2, 3 комнаты
Liga Real Estate Квартира в Оба, Турция 250 000 € Площадь 325 м2, 5 комнат
Zera Homes

Читайте также  Обзор рынка недвижимости Монако – 2018

***

Как оценить, каким будет спрос из-за рубежа в ближайшие месяцы? Когда где-то (неважно где) сообщают о «нестабильности» (неважно, политической или экономической), внимание к этому региону резко возрастает, а вот количество сделок — далеко не всегда. Покупатели начинают выжидать. 

Оценивать изменения по трем беспокойным неделям августа некорректно. Публикуемые цены на приморские объекты за этот период не снизились. И, кстати, не факт, что снизятся. Во-первых, для курортной недвижимости они по-прежнему конкурентные. Во-вторых, в Турции всегда принято обсуждать финальную цену с застройщиком или агентом. Но очевидно, что сейчас возможностей для торговли станет больше.

Александра Кабакчи: «Вряд ли кто-то скажет, что будет дальше, потому что на нынешнюю ситуацию влияют факторы не только экономические, но и политические, а прогнозировать политику невозможно. Безусловно, происходящее в стране не может не волновать, и в строительном сообществе активно обсуждают происходящее. Но один из крупных местных застройщиков, выступая по телевидению, сказал примерно следующее: давайте не смотреть курсы валют каждый день, давайте не делать резких движений. Думаю, цены на внутреннем рынке в пересчете снизятся, а вот на курортную — не факт. Тем более, что власти будут делать всё для стабилизации ситуации».

Юрий Грушецкий: «Прайсы особенно не изменились, и не думаю, что сильно изменятся. Снижение цен если и будет, то не катастрофическое — максимум процентов на 10. Но здесь надо смотреть на положение конкретного застройщика. Безусловно, если кому-то очень нужны деньги — и прямо сейчас, он сможет подвинуться более существенно. Но если у него, что называется, «не горит», он будет держать цены на нынешнем уровне».   

***

Как всегда, «покупать или нет» зависит от цели. Хотите переехать в Турцию или получить ВНЖ?  Время удачное. Нужен «дом под солнцем» — тоже прекрасно. Если же ваша цель – заработать, ответ неоднозначный. Что важно учесть при желании инвестировать?

Ольга Мюллер, Invest-in-Germany: «Текущие рейтинги Турции: Standard & Poor’s —  BB-, Moody’s — Ba2, Fitch – BB. Это немного лучше, чем, например, в Болгарии, но значительно хуже Германии.  Низкий экономический рейтинг указывает на рискованность инвестиции. Повышенный экономический риск, а в данном случае еще и политический, приводит к повышению ставки дисконтирования, что приводит к падению оценочной стоимости объекта. Таким образом, недвижимость можно купить дешевле при более высокой рентабельности и высоких рисках. Если ситуация в стране стабилизируется, то инвестор выиграет, а если нет, то проиграет. Отсутствие стабильности и возможности прогнозировать – типичная ситуация для высокорискованных рынков. Здесь каждый должен решить для себя, играть ему в турецкую рулетку или нет».

Читайте также  Новостройки Риги: что предлагают продавцы и сколько готовы платить покупатели

Специалисты видят перспективы. Например, эксперты Mansion Global заявили, что падение лиры открывает новые возможности для иностранных покупателей в Турции. В своем материале журналисты издания фиксируют рост спроса с середины августа – причем не только со стороны англичан, но и кувейтцев, иорданцев и ливанцев, чьи валюты также поднялись относительно лиры. Мнение британцев: в Турции можно найти интересные варианты, а продавцы должны будут стать более гибкими в переговорах с потенциальными покупателями.

Экономическая неопределенность в любой стране – это всегда возможность. Тем более, что в 2018 году активность покупателей на турецком направлении и до начала августа была серьезной. Так что, вероятно, самая лучшая рекомендация – заострить внимание, сохраняя голову холодной. В Турции точно будет интересно.

  • Читайте также: «Личный опыт: квартира для родственников в Турции».

Что можно купить в Турции прямо сейчас: ВНЖ при покупке Квартира в Оба, Турция 67 000 € Площадь 65 м2, 2 комнаты
HOUSAGE ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 89 000 € Площадь 110 м2, 3 комнаты
HOUSAGE ВНЖ при покупке Квартира в Махмутларе, Турция 52 000 € Площадь 54 м2, 2 комнаты
HOUSAGE Гражданство Вилла в Белеке, Турция 240 000 € Площадь 300 м2, 5 комнат
TOLERANCE Гражданство Апартаменты в Стамбуле, Турция 190 000 € 3 комнаты
TOLERANCE ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 73 000 € Площадь 77 м2, 2 комнаты
OGUZHAN CONSTRUCTION ВНЖ при покупке Апартаменты в Стамбуле, Турция 261 500 € Площадь 88 м2, 4 комнаты
TOLERANCE ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 66 000 € Площадь 100 м2, 2 комнаты
RestProperty Квартира в Алании, Турция 41 000 € Площадь 46 м2
Nova Property ВНЖ при покупке Апартаменты в Алании, Турция 47 000 € Площадь 55 м2, 3 комнаты
BOXESTATE ВНЖ при покупке Пентхаус в Алании, Турция 150 000 € Площадь 70 м2, 2 комнаты
Royal invest in Turkey ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 56 000 € Площадь 62 м2, 2 комнаты
Maxxproperty. Hekimoglu… ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 48 000 € Площадь 45 м2, 2 комнаты
Maxxproperty. Hekimoglu… ВНЖ при покупке Пентхаус в Алании, Турция 140 000 € Площадь 270 м2, 3 комнаты
RestProperty ВНЖ при покупке Квартира в Махмутларе, Турция 69 500 € Площадь 120 м2, 3 комнаты
TURKEY INVEST PROPERTY ВНЖ при покупке Квартира в Алании, Турция 69 000 € Площадь 63 м2, 2 комнаты
Red Feniks Turkey ВНЖ при покупке Апартаменты в Махмутларе, Турция 50 600 € Площадь 55 м2, 2 комнаты
Nasyonel ESTATE ВНЖ при покупке Квартира в Тосмуре, Турция 55 000 € Площадь 65 м2, 2 комнаты
Zera Homes ВНЖ при покупке Апартаменты в Коньяалты, Турция 118 000 € Площадь 85 м2, 3 комнаты
TOLERANCE ВНЖ при покупке Квартира в Авсалларе, Турция 39 000 € Площадь 49 м2, 2 комнаты
Elegant Real Estate

Авторы: Филипп Березин, Ольга Петегирич

Фото Филипп Березин, Mataf.net